農地を事業用、もしくは住宅用の土地として使用したいという需要は相変わらず根強く、様々な方のご相談をお請けすることもあります。今回は、農地転用とは何か、ということに焦点を絞りまして、解説していきたいと思います。

 

《農地転用とは？》

　農用地として使っている土地の用途を変えること（家を建てるなどもそうですし、建物を建てない場合も含みます）を農地転用といいます。実際は、権利を設定・移転する場合（所有権を移転する場合や、地上権を設定する場合など）なども入ります。

　「農地を転用する」とは、農地に区画形質の変更を加えて住宅、工場等の施設用地や、山林などの用地にするほか、農地の形質等には全く手を加えなくても資材置き場、駐車場にする場合等、人為的に農地を工作の目的に供されない状態にすることも含まれます。

 

《農地とは？》

　農地は、農地法において「耕作の目的に供される土地」と定義されています。この場合の「耕作」とは、土地に労働や資本を投下し、肥培管理を行って作物を栽培することです。例えば、田、畑、果樹園、牧草採取地、種苗の苗圃などです。

　農地は、登記簿や固定資産税台帳などではなく、現況が農地に該当するかどうかで判断します。なお、一時的に耕作を行っていない土地であっても、いつでも耕作を再開できる土地（休耕地など）は農地に該当します。なお、家庭菜園は農地ではありません。

 

《どのような申請が必要？》

　①農地法３条許可申請（耕作目的の権利異動）

　農地を農地のまま、売買したり、貸し借りしたりした場合が該当します。この場合でも行政の許可が必要になります。この許可を「農地法３条許可」といいます。ただ、誰でも農地を農地として使用することができるわけではありません。買主・売主は「農家の資格者」でなければならないのです。農家の資格者とは、ある一定面積以上の農地を既に保有しているか、借りて耕作している者をいいます。（貸し借りについては、最近の改正で、資格者の要件が緩和されています）

 

　②農地法４条、５条許可申請（農地転用）

　農地を農地以外に転用する場合は、農地法４条の許可が必要です。また農地を農地以外のものにするために売買したり、賃貸借等の権利を設定したりする場合、農地法５条の許可が必要です。

　農地の農業上の利用と農業以外の土地利用との調整を図りつつ、優良農地を確保するとともに無秩序な開発を防止し合理的な土地利用が行われるようにするため、転用候補地の位置、転用の確実性、転用に伴う周辺の農地への影響等許可の基準に基づいて判断され、許可されるかどうかを判断することとなっています。なお、土地収用法により、自治体が収用または使用する場合、農地法の許可は不要です。

 

　③農地法の「届出」

　無計画な都市の発展を抑制するために都市計画法というものがあります。そこで市街化区域と市街化調整区域というものに区分されており、市街化区域においては、既に市街化がされている区域・今後優先的に市街化を推進する区域とされております。そのような地域では、農地の保護をする必要性が小さく、厳密に農地転用などの適否を検討・審査する必要はないと考えられていますので、許可ではなく、「届出」で足りるとされています。とはいえ、申請人は行政に対し様式に沿った「届出書」を提出し、チェックを受ける必要があります。

　　

　④その他留意点

　農地を転用する場合には、農地法の許可のみではなく、他法令の許認可が必要な場合があります。これらの許認可が必要な転用は事前に他法令の許認可を受けるか、打ち合わせを行い、許認可の見込みがある計画を立てることが必要です。